法学论文
曲线购房风险大
作者：杨晓旭 律师 时间：2015年12月02日
在很多人看来，借名购房似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，一些购房者也的确通过这种方式从中获益。但法官指出，对借名人和登记人而言，借名购房都有诸多风险。
借名人的风险
登记人事后否认借名购房事实的存在，拒绝履行借名协议及办理房屋过户手续。因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间，双方基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，而随着房价的大幅上涨，登记人为获取巨大的经济利益或因其他原因，往往会不顾及亲情、友情，否认双方之间存在借名购房的事实，进而拒绝办理房屋产权过户手续。
违反政策、法规规定，借名购房协议可能被认定无效。在借名购买经济适用房等保障性住房时，即使双方签订了书面借名协议，但因该类房产是具有保障性质的政策性住房，国家对该类房产的交易具有严格规定和限制。因借名购买政策性住房，违反了国家政策，损害了社会公共利益，审判实践中，借名购房协议存在被法院认定无效的可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
借名人被要求腾退所购房屋。由于房屋产权登记在登记人名下，而房屋一般由借名人居住使用，一旦登记人反悔，借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。
借名购房系借名人和登记人之间的约定，房屋所有权证载明登记人为所有权人，根据公示公信原则，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的风险。如果登记人死亡，该房屋则可能会被他人继承。
登记人将房屋另行出售时，因房屋登记在登记人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，房屋过户给第三人后，借名人将面临丧失房屋的可能。
登记人的风险
对于登记人而言，同样承担着风险，尤其是在房产限购、限贷政策出台之后，出借自己的名义购房、办理按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户给了借名人，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到一些优惠政策。
此外，如果借名人按揭还款不及时，还会影响登记人的征信记录，导致今后贷款受阻。
针对上述风险，法官提示，即将或已借名购房者应摒弃规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，并提出如下建议：
未取得保障性住房购房资格的，切莫借名购房。而对于不违反国家法律、政策的，借名人与登记人应签订书面协议，对房款支付、房屋产权归属、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任与义务等作出明确约定，必要时可对协议进行公证。
借名人在支付房款时宜选择银行转账方式直接向出卖人支付房款等费用，并且一定要留存银行转账记录、收据收条等证据。
登记人应尽量避免借名给他人用以购房，以免自己在购房、售房方面所能享受到的贷款利率优惠、税费减免等利益受损。
作者：马兴芳
借名人的风险
登记人事后否认借名购房事实的存在，拒绝履行借名协议及办理房屋过户手续。因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间，双方基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，而随着房价的大幅上涨，登记人为获取巨大的经济利益或因其他原因，往往会不顾及亲情、友情，否认双方之间存在借名购房的事实，进而拒绝办理房屋产权过户手续。
违反政策、法规规定，借名购房协议可能被认定无效。在借名购买经济适用房等保障性住房时，即使双方签订了书面借名协议，但因该类房产是具有保障性质的政策性住房，国家对该类房产的交易具有严格规定和限制。因借名购买政策性住房，违反了国家政策，损害了社会公共利益，审判实践中，借名购房协议存在被法院认定无效的可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
借名人被要求腾退所购房屋。由于房屋产权登记在登记人名下，而房屋一般由借名人居住使用，一旦登记人反悔，借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。
借名购房系借名人和登记人之间的约定，房屋所有权证载明登记人为所有权人，根据公示公信原则，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的风险。如果登记人死亡，该房屋则可能会被他人继承。
登记人将房屋另行出售时，因房屋登记在登记人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，房屋过户给第三人后，借名人将面临丧失房屋的可能。
登记人的风险
对于登记人而言，同样承担着风险，尤其是在房产限购、限贷政策出台之后，出借自己的名义购房、办理按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户给了借名人，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到一些优惠政策。
此外，如果借名人按揭还款不及时，还会影响登记人的征信记录，导致今后贷款受阻。
针对上述风险，法官提示，即将或已借名购房者应摒弃规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，并提出如下建议：
未取得保障性住房购房资格的，切莫借名购房。而对于不违反国家法律、政策的，借名人与登记人应签订书面协议，对房款支付、房屋产权归属、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任与义务等作出明确约定，必要时可对协议进行公证。
借名人在支付房款时宜选择银行转账方式直接向出卖人支付房款等费用，并且一定要留存银行转账记录、收据收条等证据。
登记人应尽量避免借名给他人用以购房，以免自己在购房、售房方面所能享受到的贷款利率优惠、税费减免等利益受损。
作者：马兴芳
